وتقع سوق العقارات الإيرانية في ظروف تتسم في الوقت نفسه بارتفاع التضخم، وتراجع القدرة الشرائية للأسر، ونقص في البناء، وارتفاع تكاليف الإنتاج، وضعف النظام الائتماني، وعدم اليقين السياسي. في مثل هذا السياق، لا يواجه المشترون والمستثمرون وحدهم هذه الأسئلة، بل أيضًا المستأجرون الذين يزداد قلقهم بشأن المستقبل. ودراسة السيناريوهات الثلاثة المحتملة يمكن أن تقدم صورة أوضح لمسار السوق.
وعند تحليل هذه السوق، يجب التمييز بين "السعر الاسمي" و"السعر الحقيقي". السعر الاسمي هو رقم العقار بالعملة المحلية، بينما السعر الحقيقي يعكس علاقته بالتضخم ودخل الأسر وقدرتها الشرائية.
وفي الاقتصاد الإيراني، قد يرتفع السعر الاسمي من 6 إلى 8 مليارات تومان، لكن بسبب التضخم المرتفع قد تكون القوة الشرائية لهذا المبلغ أقل من السابق. في هذه الحالة، يكون المالك متأخرًا عن التضخم من حيث القيمة الحقيقية. وفي المقابل، بالنسبة للأسرة التي لا يرتفع دخلها بنفس وتيرة التضخم، فإن هذا الارتفاع الاسمي يجعل شراء السكن أصعب أو مستحيلاً.
إضافة إلى ذلك، وبسبب المخاطر السياسية والتوترات الإقليمية، يتعامل المطورون بحذر أكبر عند إطلاق المشاريع الجديدة. كما أن ارتفاع سعر الصرف، وندرة أو غلاء بعض مواد البناء، وقيود الطاقة مثل نقص الكهرباء والغاز، واضطرابات سلاسل التوريد، كلها عوامل ترفع التكلفة النهائية للبناء. والنتيجة سوق ترتفع فيه الأسعار، لكن جميع الأطراف تقريبًا تتضرر بدرجات متفاوتة.
السيناريو الأول: اتفاق اقتصادي شامل وتخفيف العقوبات
إن أول أثر للتوصل إلى اتفاق يؤدي إلى سلام مستدام ورفع العقوبات وجذب الاستثمارات الأجنبية هو انخفاض التوقعات التضخمية. في هذا المناخ، تتراجع الدوافع لشراء العقارات بشكل اندفاعي بهدف حماية قيمة المال، كما يمكن لسعر الصرف أن يشهد استقرارًا أكبر. كذلك تنخفض تكلفة استيراد الآلات وبعض مواد البناء.
تأثير هذا السيناريو يكون على مرحلتين:
في المدى القصير، يخرج السوق من حالة الجمود. يخرج كل من البائع والمشتري من وضع الانتظار، وتزداد حجم المعاملات. وقد تنخفض الأسعار الاسمية للعقارات فور الإعلان عن الاتفاق، لأن الطلب المضاربي يتراجع ويفقد السكن دوره كملاذ آمن لحفظ القيمة.
في المدى المتوسط، إذا تعزز النمو الاقتصادي وارتفع دخل الأسر وتحسنت القدرة الائتمانية، فإن قطاع البناء قد ينتعش. تُستكمل المشاريع غير المكتملة ويدخل عرض جديد إلى السوق. زيادة العرض يمكن أن تخفف الضغط طويل الأمد على الأسعار والإيجارات، لكن تحقق ذلك يعتمد على مجموعة من الافتراضات.
وبالنسبة للمالك، لا يعني هذا السيناريو بالضرورة انخفاض قيمة العقار، لكنه قد يحقق عوائد أقل مقارنة بالقطاعات الإنتاجية الأخرى. أما المستثمر، فإن الربح لن يأتي من التملك السلبي للعقارات، بل من البناء، والتجديد، والتأجير المهني، والمناطق ذات الطلب الحقيقي.
وأما المستأجرون، فرغم أن الأثر الفوري محدود، إلا أنه في حال السيطرة على التضخم وزيادة العرض، يمكن أن يقل ضغط تجديد العقود، وتتحسن نسبة الإيجار إلى الدخل تدريجيًا.
السيناريو الثاني: لا حرب ولا سلم
في هذا الوضع، لا يحدث تصعيد عسكري واسع، لكن العقوبات والضغط الاقتصادي يستمران. يقل خطر الحرب، لكن المحرك الأساسي لأزمة السكن لا يتوقف. يظل التضخم، وضعف النظام المصرفي، وقيود الاستثمار الأجنبي، وارتفاع تكاليف البناء قائمًا.
وفي هذه الظروف، قد ترتفع الأسعار الاسمية للعقارات، لكن على المدى المتوسط يكون نموها قريبًا من التضخم أو أقل منه. وتبقى السوق في حالة ركود، لأن المالكين يتمسكون بأسعارهم توقعًا لمزيد من التضخم، بينما تضعف القدرة الشرائية للأسر. والنتيجة سوق بصفقات محدودة وسيولة منخفضة.
وبالنسبة للمالك، ترتفع قيمة الأصل بالعملة المحلية، لكن عند الحاجة إلى البيع السريع قد يضطر لتقديم خصومات. أما المستثمر، فيرى أن الحفاظ على قيمة المال هو الدافع الأساسي، لكن الضرائب، وتكاليف الصيانة، ومخاطر الإيجار، واحتمال التخلف عن التضخم تجعل العائد غير مضمون. وبالنسبة للمستأجرين، يعني هذا السيناريو استمرار الضغط المزمن، حيث يذهب جزء أكبر من الدخل إلى الإيجار، ويتبقى أقل لبقية نفقات الحياة.
السيناريو الثالث: عودة الحرب
في حال تصاعد الصراع، تدخل سوق العقارات مرحلة دفاعية. لا يدخل المشترون إلا عند الضرورة، بينما يحتفظ البائعون بالعقارات ما لم تكن لديهم حاجة ملحة. كما يوقف المطورون المشاريع الجديدة أو يبطئونها بسبب الغموض حول التكلفة وأمن الاستثمار.
في هذا السيناريو، لا تكون حركة الأسعار موحدة. قد ترتفع الأسعار الاسمية في العديد من المناطق بسبب ارتفاع سعر الصرف والتضخم، لكن مع تراجع حاد في المعاملات، قد تنخفض الأسعار الحقيقية في أجزاء من السوق. تبقى الأسعار المعروضة مرتفعة، لكن الصفقات تتم بخصومات.
كما يصبح البعد الجغرافي مهمًا: المناطق عالية الخطورة تشهد انخفاضًا في الطلب، بينما قد ترتفع الأسعار والطلب في المناطق الأكثر أمانًا أو بعض المدن الصغيرة.
أما المستأجرون فهم الأكثر تضررًا، لأن انتقال العائلات إلى مناطق أكثر أمانًا يضغط على سوق الإيجار، بينما يؤدي توقف البناء إلى تقليص العرض المستقبلي. والنتيجة: إيجارات أعلى، خيارات أقل، وعقود أكثر صعوبة.
الخلاصة
في سيناريو السلام المستدام، يصبح نمو الأسعار الاسمية أبطأ، وقد تتأخر الأسعار الحقيقية عن التضخم لفترة. في هذه الحالة، لا يعود السكن مصدرًا للأرباح التضخمية السريعة، بل يتحول أكثر إلى أصل مستقر. كما يمكن أن ينتقل اتجاه الاستثمار من المضاربة إلى الإنتاج والتأجير المهني، ما يمنح سوق الإيجارات فرصة أكبر لتخفيف الضغوط.
في وضع "لا حرب ولا سلم"، ترتفع الأرقام الاسمية، لكن السوق لا تكتسب عمقًا حقيقيًا. قيمة الأصول ترتفع على الورق، بينما تبقى السيولة محدودة والعوائد غير مضمونة. كما يستمر الضغط على المستأجرين لأن الفجوة بين الدخل وتكاليف السكن لا تنغلق.
أما في حال عودة الحرب، يصبح عدم اليقين العامل المسيطر على السوق. قد يصاحب ارتفاع الأسعار الاسمية تجمّد في المعاملات وتفاوتات جغرافية واضحة. وهنا لا تقتصر المشكلة على الأسعار، بل تمتد إلى القدرة على البيع، وأمن رأس المال، وإمكانية الوصول إلى السكن. في هذا السياق، يكون المستأجرون الأكثر تضررًا بسبب النزوح القسري، وانخفاض العرض، وارتفاع الإيجارات.
وفي النهاية، يمكن تقييم مستقبل سوق الإسكان عبر ثلاثة مؤشرات رئيسية: مسار الأسعار الاسمية، علاقتها بالتضخم، والفجوة بين الإيجار وسعر الشراء مقارنة بدخل الأسر. بالنسبة لغالبية المجتمع، ليس الرقم الاسمي للمنزل هو الأهم، بل حجم هذه الفجوة. فكلما ضاقت الفجوة اقترب السوق من التوازن، وكلما اتسعت أصبح السكن أبعد عن متناول الناس، حتى لو بدت الأسعار مرتفعة ظاهريًا.
